保利发展斥资35亿元，溢价夺广州海珠核心地块
经过76轮激烈竞价，海珠区南泰路一宗综合用地以35亿元总价落槌，保利发展从竞争对手中脱颖而出，一举拿下这块广州年末土地市场的“明星地块”。
12月5日，保利发展通过旗下广州市邦杰置业有限公司，在76轮激烈竞价后，以35亿元总价成功竞得广州市海珠区南泰路AH0124032地块。
该地块的起始价为27.50亿元，最终成交的溢价率高达27.27%，折合成交楼面价为24389元/㎡。
该地块在业内被称为“全能型地块”，位于宝岗大道东侧、南泰路北侧，临近江南大道，周边有地铁2号线、8号线、11号线及广佛线4条地铁线路环绕。
01 竞拍实况
海珠区南泰路AH0124032地块的拍卖于12月5日上午10时正式开始。竞价过程十分激烈，在挂牌竞价阶段就已经吸引了至少两家大型房企参与。
竞价开始不到半小时，就有出价记录显示保利和越秀两家企业双双上场竞价。经过长达5小时、共76轮的连续出价，最终由保利发展胜出。
这场竞拍的最终价格35亿元，比起始价27.5亿元高出7.5亿元，溢价率27.27%，创下了年内海珠区土地市场的热门成交纪录。
这一结果反映出在当前房地产市场调整期，房企对核心城市优质地块的争夺依然激烈。
02 地块详情与投资价值
南泰路AH0124032地块位于广州海珠区西板块的核心地段，是一宗综合性质的土地。
地块用地性质为二类居住用地（R2）兼容商业用地（B1）、中小学用地（A33）。其中出让用地面积为42208平方米，规划建筑面积为143507平方米，容积率为3.4，建筑限高100米。
从地理位置看，该地块紧邻地铁2号线、8号线和11号线，距离江泰路地铁站直线距离不足300米。周边教育、医疗和商业资源丰富，有昌岗中路小学、南燕小学等多所教育资源，以及南方医科大学珠江医院、广东省口腔医院等医疗资源。
值得一提的是，该地块在今年8月经历了一次规划调整。调整后，地块的容积率从4.5降至3.4，总建筑面积从19万平方米缩减至14.3万平方米，配套的教育、商业设施有所增加，使地块功能更加完善。
03 附加开发责任与投资分析
根据地块出让条件，竞得方需承担多项附加开发责任。保利发展须在AH0126004、AH0126005地块建设回迁安置商业商务物业，计算容积率建筑面积不少于199256㎡，地下空间建筑面积不少于54900㎡，以及市政道路和绿化用地。
建成后，这些设施需无偿移交给广州市海珠区人民政府指定单位。
地块还要求配建一所27班小学，由省一级名校昌岗中路小学独立开办，建成后无偿移交给海珠区教育局。同时，需要建设约20万平方米商业综合体，规模甚至超过广州知名商业地标太古汇。
如果将这些配建成本计入总投资额，则项目实际总投资达52.75亿元，实际楼面价约为36758元/㎡。这为后续开发带来一定成本压力。
04 房企战略与市场布局
根据中指研究院的数据，今年前11个月，保利发展全口径销售额超过2000亿元，位居房企首位，但在拿地方面则相对谨慎，拿地金额为558亿元，位居行业第四。
从近期动作来看，随着各地供地发力，保利发展开始择机加大补仓力度。
保利发展不仅在广州海珠拿地，还于12月4日以12.66亿元拿下佛山南海区一块涉宅用地。同时，为保障现金流充裕，保利发展也加快了融资和资产盘活的节奏。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“龙头房企在优质地段上仍保持相对积极的投资节奏。”他认为，对保利发展而言，在销售规模保持领先、融资渠道稳定的背景下，围绕一线及核心城市补充优质资源，有助于加强其长期项目储备与全国化布局能力。
05 未来市场与趋势预测
随着年末供地节奏的加快，广州土地市场迎来一轮供应高峰。据中指研究院数据显示，截至11月末，广州12月份待出让的涉宅用地总数达20宗，既有主城区核心板块优质宅地，也有远城区宅地，总起始价超254亿元。
对于南泰路地块本身，其3.4的容积率和100米的限高条件，规划建设33层住宅，将成为区域内较为少见的大花园社区。
相比之下，目前海珠西区域在售新盘如中旅天宸府容积率达8.46，多为40层以上超高层。
分析人士普遍认为，南泰路地块的竞拍结果将重新定义海珠西的房价体系。对保利发展而言，拿下这宗地块既是企业实力的证明，也意味着高成本与高风险的挑战。
未来，随着20万平方米商业综合体和27班小学的建成，这一地块将形成集居住、商业、教育于一体的城市功能区。
地块所处海珠西板块已经汇聚了宝岗汇、万科里、燕汇广场、乐峰广场等成熟商圈，该项目的建成将进一步完善区域生活配套，提升整个片区的居住品质和价值。
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