银行下场卖房背后金融机构不良资产处置愈发主动

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-12 20:26:47

银行下场卖房背后，金融机构不良资产处置愈发主动
市场估价200万的房产以150万成交，银行正以7.5折的“折扣价”加速处理手中的房产。

银行直供房，正成为中国房地产市场一道独特的风景线。

在阿里资产等第三方拍卖平台上，“银行直供”房源正以前所未有的速度增加。截至11月10日，兰州银行挂牌直售的房产标的达1779个，吉林银行挂牌房产超过2000套，天津银行则接近1300套。

农信系统的处置规模更为庞大，四川农信系统自2024年上半年以来挂牌出售的房产标的数量超过2.5万个。

01 银行卖房新动向：从toB到toC，中小银行成为主力
银行“直售房产”并非新生事物，但近期呈现出规模扩大、机构增多、价格折扣加深的新特点。

在贷款违约后，银行通过司法或协议方式取得抵押不动产的完整产权，然后在公开市场进行销售。

过去，大体量的不动产多通过各类资产处置平台流转，如今，越来越多银行选择主动、批量地直接挂牌销售。

与传统的资产处置模式相比，银行直售房产的策略正从 toB 为主，转向 toB 与 toC 并重。

地方城商行与农信社成为这波“卖房潮”的主力军。在阿里资产平台的“银行直供”栏目中，处置方包括甘肃正宁县农信联社、通化农商行、贵州镇远农商行等区域性中小银行。

国有大行也积极参与其中，农业银行、建设银行、中国银行等国有大行的分支机构均有资产在拍。

02 不良资产压顶：银行加速出清背后的现实压力
银行急于卖房的背后，是不良资产压力的持续增大。

银保监会数据显示，截至2025年二季度末，商业银行不良贷款余额3.4万亿元，不良贷款率为1.49%。

尽管不良贷款率较上年同期有所下降，但个人按揭和经营贷不良率均现抬头趋势。

截至2025年6月末，有近20家上市银行公布了个人按揭贷款不良率，其中十余家该项指标较年初有所上涨。

多家银行的个人经营贷款不良率超过3%。

传统法拍渠道处置效率低下，迫使银行寻求更快变现通道。今年三季度法拍房在平台上的清仓率（即成交数量占挂牌总量的比例）仅为28.5%。

有数据显示，法拍房流拍率已超65%，平均处置周期长达两年以上。持有期间，房产不仅不能生息，还要承担贬值、维护等隐性成本。

03 主动管理：金融机构不良处置策略全面升级
当前不良资产处置已从“被动清收”进入“主动管理”阶段。

各类机构正结合自身资产特性，构建差异化的处置路径。对银行而言，回款速度远比多卖几万元更重要。

“以物抵债+直售”成了新主流：法院裁定将流拍房产直接过户给银行，银行再通过阿里资产等平台快速挂牌，通常定价为市场价的7-8折。

银行不良资产处置的主动性增强，在策略上更加注重高效盘活。

对于银行来说，抵债资产是沉重的资产包袱，因为银行并不具备专业的资产经营能力。

如今，不少机构把特殊资产管理部当成利润创造部门来管理。

在低息差的环境中，通过新增贷款赚钱其实很难，还可能形成风险，而把核销的资产收回一部分，相当于创造了新利润。

04 捡漏机会：价格优势与产权清晰的双重吸引力
对消费者而言，银行直供房最大的吸引力在于价格优势和相对清晰的产权。

这些房源普遍比同区域二手房市场价便宜10-30%。在部分极端案例中，兰州农商行出售的沈抚新区某小区房产单价仅为2300元/平方米，而该小区在贝壳找房网上挂出的二手房单价约在3.3万元/平至4.6万元/平之间。

与法拍房相比，银行直售房产在产权确定性上更具优势。

银行在售卖前已通过债权剥离取得完整产权，房屋产权较为明确。

“银行在售卖前已通过债权剥离取得完整产权，房屋的产权较为明确，购房者不用担心购房后陷入产权纠纷。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示。

05 风险警示：低价背后的隐患与市场冲击
银行直供房并非没有风险，低价背后可能隐藏着各种问题。

业内专家提醒，银行直售房产虽在产权上没有争议，但可能由于债务人还在使用房屋，或存在其他未知债务纠纷，导致及时清退房屋存在不确定性。

部分房源可能因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题。

银行大规模直接出售房产的举动，势必会对房地产市场造成影响。

当下的房产价格通常由该区域的新房申报定价、二手房市场定价、法拍定价三个体系来确定。

如果银行带着明显低于当前价格的直售价格大规模加入，必定会对房价造成巨大冲击。

这可能反噬二手房已经一跌再跌的价格阵地，并进一步间接倒逼新房定价水平。

06 全域影响：不良资产处置浪潮席卷各类金融机构
不良资产处置力度的加大已不仅限于银行领域，消费金融公司和汽车金融公司同样面临资产质量下行的压力。

消费金融领域的不良资产出清正在加速。银登中心官网显示，今年以来，已有中银消费金融、中信消费金融、蚂蚁消费金融等持牌消费金融公司兜售不良资产。

以中银消费金融公司为例，今年以来该公司推出了82期不良资产转让项目，项目期数已接近去年全年总量。

汽车金融公司也开始在银登网转让不良资产。

一位汽车金融行业人士透露，汽车金融的不良资产极少通过二手市场流通，主要是因为其手续繁杂、交易成本高。

相较而言，找厂家就简单得多，一般厂家都签有回购协议，流程更顺畅，处置效率也更高。

银行卖房潮背后，是房地产市场从“卖方主导”转向“买方主导”的缩影。

大量低于市价25%的房源涌入市场，周边二手房业主难免焦虑。已有案例显示，某小区一套法拍房成交后，同户型业主迅速跟进降价。

市场正在经历一场“价值重估”，房产定价将越来越依赖近期真实成交数据，而非中介挂牌价。

对于购房者而言，真正的“捡漏”不是买得便宜，而是买得明智。

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